JASA MANAJEMEN KONSTRUKSI

KEUNTUNGAN MENGGUNAKAN JASA MANAJEMEN KONSTRUKSI 


A. Koordinasi
Koordinasi antara paket pekerjaan dapat dicapai secara optimal, karena MK dalam tugasnya harus menggunakan tenaga ahli yang berpengalaman sebagai back up. Koordinasi yang baik akan menjamin pelaksanaan yang ter-integrasi, berkurangnya interupsi dan menghindarkan terjadinya  bongkar pasang.

B. Kontrol Kualitas
Kontrol kualitas pada masa perencanaan berupa penentuan bahan dan peralatan dengan mengkaji   berbagai aspek seperti waktu pengadaan, tersedianya dipasaran, life time, suku cadang, purna jual dan sebagainya.

C. Penghematan Waktu
Dengan adanya pembagian paket pekerjaan yang disesuaikan dengan urutan kerja, maka awal proyek dapat dilaksanakan sedini mungkin, sehingga total waktu proyek menjadi lebih singkat. Pada saat perencanaan masih berjalan, pelaksanaan paket pertama dapat dimulai (misalnya Fondasi dapat dimulai dilaksanakan).

D. Penghematan Biaya
Pada proyek tanpa MK, akan timbul keuntungan dan pajak berulang dari pihak Sub Kontraktor dan Main Kotraktor. Pada proyek dengan adanya MK, keuntungan tersebut tidak ada sehingga dapat menghemat biaya minimal 15 % biaya konstruksi fisik dari para Kontraktor.

  
LINGKUP TUGAS MANAJEMEN KONSTRUKSI


A. Lingkup Tugas Manajemen Konstruksi pada Masa Persiapan Proyek

• Bersama Pemberi Tugas menentukan sasaran proyek yang mencakup besaran proyek, biaya dan waktu penggunaan bangunan.
• Membuat Kerangka Acuan Tugas (TOR) untuk pekerjaan perencanaan, baik Arsitektur, Struktur maupun Elektrikal dan Mekanikal.
• Membantu Pemberi Tugas dalam menyeleksi Konsultan Perencana.
• Membantu Pemberi Tugas dalam memutuskan berbagai permasalahan teknis pada tahap persiapan proyek dengan cara memberikan pertimbangan/advice dari segi teknis dan konstruksi tahap selanjutnya.
• Membantu Pemberi Tugas dalam masalah prosedur dan perizinan dengan pihak/instansi yang berwenang.

B. Lingkup Tugas Manajemen Konstruksi pada Tahap Perencanaan
          
1. Menentukan Paket Pekerjaan :

• Spesialisasi dan jenis pekerjaan
  
• Nilai/biaya
  
• Koordinasi kerja
  
• Urutan kerja

2. Membuat jadwal induk untuk memonitor seluruh pekerjaan dari mulai tahap perencanaan, pelelangan sampai pelaksanaan dari setiap paket pekerjaan dengan memasukan faktor waktu untuk proses perizinan.

3. Tindakan Koordinasi :
Memantau kegiatan perencanaan sesuai dengan paket pekerjaan yang telah ditentukan sebelumnya.
Mengatur jadwal rapat koordinasi, memberikan saran dan masukan lain untuk dikembangkan lebih lanjut oleh pihak Perencana.
Memeriksa seluruh RAB dan Gambar Rencana dari keterkaitan salah satu paket dengan paket yang lainnya.

4. Pelelangan Pekerjaan :

• Melakukan seleksi calon Kontraktor
• Membuat jadwal rinci pelelangan
• Mempersiapkan dokumen pelelangan sesuai dengan kebutuhan
• Memberikan penjelasan umum
• Memberikan penjelasan teknis bersama pihak Perencana
• Melaksanakan pelelangan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi calon pemenang kepada Pemberi Tugas.

C. Lingkup Tugas Manajemen Konstruksi pada Tahap Pelaksanaan
Tugas Manajemen Konstruksi pada tahap pelaksanaan secara garis besar dapat diuraikan sebagai berikut :

                      1.Pengendalian Proyek :

• Mengkoordinasikan kegiatan antara Kontraktor, Perencana serta kegiatan yang menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas, dalam rangka pengendalian waktu, biaya dan kualitas pekerjaan.
• Mengendalikan tenaga-tenaga yang mampu di lapangan untuk pengendalian proyek.
• Membuat jadwal dan pelaksanaan pertemuan antara Pemberi Tugas dan Team Manajemen Konstruksi untuk membahas masalah-masalah sebelum mulai pelaksanaan (Pra Konstruksi) serta progres pekerjaan selanjutnya, penjadwalan, prosedur, permasalahan lapangan dan sebagainya.
• Mengadakan rapat berkala sedikitnya 1 (satu) kali dalam seminggu dengan Pemberi Tugas, Konsultan Perencana dan Kontraktor untuk membahas masalah dan persoalan yang timbul dalam pelaksanaan, kemudian membuat risalah rapat dan mengirimkan kepada pihak yang bersangkutan.
• Mengendalikan jadwal keseluruhan proyek, target dan progres seluruh kegiatan kontraktor termasuk proses pengadaan bahan yang memerlukan waktu lama, termasuk pula jadwal pemanfaatan bangunan oleh Pemberi Tugas.
• Memonitor jadwal pelaksanaan, me-review jadwal kegiatan yang belum mulai atau belum selesai, menyelaraskan terhadap total waktu penyelesaian.
• Membuat laporan ringkas dari hasil monitoring dan mendokumentasikan semua perubahan-perubahan jadwal.
• Memberikan rekomendasi kepada Pemberi Tugas bila ketentuan-ketentuan kontrak tidak terpenuhi.

                       2. Pengendalian Biaya :

• Me-revisi estimasi biaya, disesuaikan terhadap biaya-biaya konstruksi yang telah disetujui/diadakan kontrak.
• Melaksanakan pengawasan regular terhadap biaya pelaksanaan (konstruksi) yang telah disetujui dan mengestimasi biaya-biaya untuk kegiatan yang belum dilaksanakan.
• Menghitung dan mencatat bobot prestasi.
• Mengembangkan dan melaksanakan prosedur perubahan kerja untuk Kontraktor.
• Merekomendasikan perubahan-perubahan kerja yang diperlukan kepada Pemberi Tugas dan Perencana, me-review kesepakatan perubahan dan mendampingi Pemberi Tugas dalam negosiasi kembali dengan Kontraktor.
• Prosedur review untuk progres pekerjaan sehubungan dengan proses pembayaran setelah adanya perubahan kerja (tambah/kurang). 

                        3. Perizinan dan biaya-biaya :

• Membantu proses izin bangunan dan izin-izin khusus yang lainnya.
• Memeriksa bahwa biaya-biaya perizinan sudah dipenuhi Pemberi Tugas.
• Membantu proses persetujuan dari instansi yang berwenang. 

                       4. Penasehat Khusus Pemberi Tugas :

• Bila diperlukan membantu Pemberi Tugas dalam memilih dan menggunakan jasa profesional dari Konsultan Khusus dan Laboratorium untuk testing serta mengkoordinasikan pelayanan jasa tersebut.

                       5. Pengawas Teknis (Supervision) :

• Mengawasi kerja Kontraktor supaya sesuai dengan Dokumen Tender.
• Melindungi Pemberi Tugas terhadap kerusakan-kerusakan dan kerugian-kerugian lain akibat pelaksanaan.
• Memerintahkan Kontraktor untuk menghentikan pekerjaan, melakukan inspeksi khusus, menguji pekerjaan apabila menyimpang dari Dokumen Tender. 

                       6. Performance Kontrak/Interpretasi Dokumen :

• Berkonsultasi dengan Pemberi Tugas dan Perencana bila timbul masalah-masalah yang berhubungan dengan interpretasi kontrak terhadap Dokumen Tender dan membantu   pemecahan masalah tersebut.

                      7. Gambar Kerja (Shop drawing) dan Contoh Bahan (Sample Material):

• Mengembangkan dan melaksanakan prosedur koordinasi terhadap persetujuan Gambar-gambar Kerja (Shop drawing) dan Contoh Bahan (Sample Material) bersama Perencana.

                      8. Laporan, Pencatatan dan Penyelesaian Administrasi :

• Mencatat dan membuat Laporan Prestasi Mingguan dan Bulanan serta menyusun Berita Acara Tambah Kurang Pekerjaan, Berita Acara Penyerahan I kepada Pemberi Tugas.
• Memeriksa dan menyetujui Laporan Harian yang dibuat oleh Kontraktor.
• Menyimpan catatan-catatan harian mengenai masalah-masalah yang diperlukan Pemberi Tugas dan Perencana.
• Dokumentasi dari seluruh proses pelaksanaan:
  • Gambar-gambar kerja yang sebagaimana sudah dilaksanakan.
  • Contoh Bahan.
  • Proses Pembelian.
  • Peralatan.
  • Manual operasi dan pemeliharaan sistim Elektrikal/Mekanikal.
  • Spesifikasi Teknis.
  • Manual pengawasan.
  • Revisi yang timbul.
  • Dokumen-dokumen lain yang diperlukan. 

                       9. Kegiatan Pembelian oleh Pemberi Tugas :

• Menerima pengiriman, mengatur penyampaian, proteksi dan lain-lain, keamanan material, sistem, peralatan milik Pemberi Tugas sampai proses tersebut diambil alih/diserahkan kepada Kontraktor.

                     10. Penyelesaian Substantial/Bagian-bagian Pekerjaan :

• Menyiapkan untuk Pemberi Tugas, hal-hal yang belum dipenuhi oleh Kontraktor dari Dokumen Tender, membuat jadwal perbaikannya dan mengawasi lebih lanjut pekerjaan perbaikan.

                     11. Start Up dan Testing :

• Bersama personal yang bertugas dalam pemeliharaan ( pihak Pemberi Tugas) mengawasi  pelaksanaan start up dan testing.

                     12. Pengendalian Kualitas ( Quality Control ) :

• Pengendalian kualitas dilakukan sejak awal proses yaitu sejak tahap persiapan pelaksanaan dengan cara memberikan masukan-masukan kepada unsur perencana yang terlibat, mengenai pertimbangan-pertimbangan pemilihan material, standar-standar yang dipergunakan, metode pelaksanaan termasuk masalah-masalah toleransi dalam pelaksanaan dan lain-lain.
• Pada tahap pelaksanaan, pengendalian kualitas dapat dilakukan dengan melaksanakan program kontrol inspeksi dan supervisi. Program-program ini dapat disusun dalam suatu prosedur tata laksana yang menjadi pedoman bagi semua unsur yang terlibat dalam proyek.
• Di dalam pelaksanaannya, prosedur tata laksana dalam pengendalian kualitas dapat diuraikan dalam aktifitas-aktifitas antara lain sebagai berikut : 

• Penyusunan Laporan Mingguan,Bulanan.
• Penggunaan check list, baik untuk penggunaan material maupun tahap memulai suatu pekerjaan.
• Pengujian dan inspeksi secara acak (random) terhadap material ataupun hasil suatu bagian pekerjaan.

                       13. Pengendalian Waktu (Time Control) :

• Dalam rangka menjalankan fungsi pengendalian waktu, Manajemen Konstruksi dapat mempergunakan Critical Path Method (CPM) dalam suatu analisis Network Planning, Bar Chart dan S-Curve yang didahului dengan penyusunan suatu Master Schedule sebagai patokan dasar skedul seluruh proyek.
• Dalam Master Schedule dicantumkan aktifitas-aktifitas utama yang akan berada pada l  lintasan kritis, dalam suatu kerangka target waktu yang biasanya telah ditentukan terlebih   dahulu dalam fase planning suatu proyek.

                       14. Keselamatan dan Keamanan Pekerjaan dan Bangunan :

• Untuk pengendalian terhadap keselamatan dan keamanan diperlukan perangkat-perangkat sebagai berikut :

• Sistim atau prosedur-prosedur pada umumnya yang berhubungan dengan keselamatan dan keamanan pekerja dan bangunan (termasuk semua bahan dan peralatan di dalam site proyek) yang antara lain mencakup:
• Keluaran/Masuk barang.
• Prosedur pengaturan penyimpanan barang.
• Prosedur keluar/masuk orang.
• Prosedur pencegahan kebakaran.
• Pengawasan terhadap pemakaian peralatan-peralatan (terutama alat-alat berat).
• Sistem penjagaan keamanan (security).
• Pengawasan terhadap pelaksanaan standard keselamatan kerja.
• Sistim penggunaan jasa asuransi, pada dasarnya adalah menggunakan jasa pihak ketiga untuk menanggung resiko. Asuransi dapat dilaksanakan dalam semua kegiatan dan tahapan, yaitu:
  • Asuransi terhadap seluruh kegiatan Kontruksi (Contruction All Risk/CAR ).
  • Asuransi terhadap seluruh personal yang terlibat dalam proyek. 

D. Lingkup Tugas Manajemen Konstruksi Pada Tahap Pemeliharaan

Tugas Manajemen Konstruksi pada tahap pemeliharaan pekerjaan yang biasanya diterapkan selama 90 (sembilan puluh) hari, secara garis besar dapat diuraikan sebagai berikut:

         1. Pengawasan Berkala :

• Mengawasi pekerjaan Kontraktor dalam menyelesaikan perbaikan-perbaikan yang tercatat pada waktu serah terima I (Pertama).
• Memeriksa kemungkinan terjadinya kerusakan/cacat pada pekerjaan perbaikan yang tercatat pada pekerjaan yang telah selesai. 

         2. Uji coba pemakaian peralatan :

• Pada masa pemeliharaan perlu dilakukan uji coba peralatan semua sistim Elektrikal/Mekanikal secara full running dan dilakukan pemeriksanaan terperinci mengenai sistim dan peralatan tersebut.
• Kalau diperoleh hal-hal yang janggal atau tidak sesuai dengan perencanaan dan peraturan yang berlaku, maka sistim terpasang tersebut harus dievaluasi kembali dengan persetujuan Pemberi Tugas. 

        3. Kegiatan Administrasi :

• Membuat Laporan Mingguan dan Bulanan yang berisi kegiatan pekerjaan pemeliharaan dan uji coba peralatan.
• Membuat Berita Acara Serah Terima II ( Kedua). 

        4. Lain-lain :

• Turut serta membimbing calon operator dari Pemilik Proyek untuk mengoperasikan Sistim Elektrikal/Mekanikal.
• Membantu Pemberi Tugas dalam menangani setiap masalah yang timbul pada masa pemeliharaan.

( Bersambung…………..)